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最高法院:已被查封的房地产还能否转让?转让合同效力如何?(附典型案例)

2019-08-12      来源:今日头条   浏?#26469;?#25968;:127

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阅读提示:《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国城市房地产管理法》均规定已被查封的财产不得转让,那么转让已被查封财产的合同是否有效?本案例最高法院从物权法的区分原则角度,认定财产被查封,不影响债权合同的效力。
?#38376;?#35201;旨
房地产存在被查封的障碍,导致房地产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任,但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,故当事人?#28304;?#20026;由主张合同无效,理由不能成立。
案情简介
一、2010年4月2日,魅力四射公司与金龙公司原债权人高士通公司签订债权转让协议,同年年6月和9月魅力四射公司与金龙公司?#30452;?#31614;订《会议纪要》和《协议书?#32602;?#23601;金龙大厦的?#25351;?#24314;设、手续完善及对外销售事宜达成协议,以金龙公司方名义对金龙大厦西塔楼7-22层的房产进行销售。金龙大厦已被法院查封。
二、金龙公司向济南中院起诉,请求依法判令:确认金龙公司与魅力四射公司签订的《会议纪要》和《协议书》违法无效;魅力四射公司返还从金龙公司取走的相关文件。济南中院判决:确认《协议书》部分无效;魅力四射公司返还从金龙公司取走的相关文件。
三、魅力四射公司不服,上诉至山东高院。山东高院认定会议纪要和协议书应为有效,判决驳回金龙公司的起诉。
四、金龙公司不服,向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回金龙公司的再审申请。
?#38376;?#35201;点
案涉《会议纪要》和《协议书》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。
首先,涉案房产存在被查封的障碍,房产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。
其次,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任。但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,故该规定不影响合同效力。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:
一、虽然当事人就已被查封的房产签订的买卖合同有效,但是买受人并不能请求出卖人强制履行过户义务。
二、转移、变卖已被人民法院查封的财产,将可能被人民法院处以罚款、拘留,甚至追究刑事责任。
相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十一条 诉讼参与人或者其他人?#37026;鋁行?#20026;之一的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留?#36824;?#25104;犯罪的,依法追究刑事责任: (一)伪造、毁灭重要证据,妨碍人民法院审理案件的; (二)以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、?#36130;人?#20154;作伪证的; (三)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的; (四)对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人,进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的; (五)以暴力、威?#19981;?#32773;其他方法阻碍司法工作人员执行职务的; (六)拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。 人民法院对有前款规定的行为之一的单位,可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留?#36824;?#25104;犯罪的,依法追究刑事责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产,不得转让: (一) 以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十?#30424;?#35268;定的条件的; (二) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他?#38382;?#38480;制房地产权利的; (三) 依法收回土地使用权的; (四) 共有房地产,未经其他共有人书面同意的; (五) 权属有争议的; (六) 未依法登记领取权属证书的; (七) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 ?#37026;?#21015;情形之一的,合同无效: (一) 一方以欺诈、?#36130;?#30340;手段订立合同,损害国?#20381;?#30410;; (二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三) ?#38498;?#27861;?#38382;?#25513;盖非法目的; (四) 损害社会公共利益; (五) 违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国刑法》
第三百一十四条 【非法处置查封、扣押、冻结的财产罪】隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。
法院判决
以下为本案在最高法院审理阶段,?#38376;?#25991;书中“本院认为”部分就该问题的论述:
金龙公司主张魅力公司处?#30452;?#30340;物的行为符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项的规定,应当追究刑事责任。而这一情形?#22336;?#21512;《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定,应当认定合同无效。案涉会议纪要和协议书是金龙公司与魅力公司经过协商达成,是双方当事人当时的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。而涉案房产存在被查封的障碍,房产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任,但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,金龙公司?#28304;?#20027;张会议纪要与协议书无效,理由不能成立,山东高院在二审程序中适用法律并无不当。
案件来源
山东金龙地产?#37026;?#20844;司与山东魅力四射文化娱乐管理?#37026;?#20844;司确认合同效力纠?#21672;?#35785;、申请民事裁定书,[最高人民法院(2016)最高法民申1365号]
?#30001;?#38405;读:认定房地产处于查封状态不影响债权合同效力的案例
韶关市佳和印染?#37026;?#20844;司与韶关?#22411;?#36890;房地产?#37026;?#20844;司建设用地使用权转让合同纠?#21672;?#35831;再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第874号]认为,“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。佳和印染公司是依法取得涉案土地使用权的土地使用者,在使用年限内,其可以依法转让涉案土地。据一、二审法院查明的事实,佳和印染公司与万通房地产公司签订《土地使用权转让协议》?#20445;?#28041;案土地已由法院依法查封,在查封或者以其它?#38382;?#38480;制房地产权利的情形解除前,《土地使用权转让协议》不能发生物权变动的效力,也不能对抗债权人,但由于《土地使用权转让协议》是佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司的真实意思表示,且签订转让协议时三方对查封事实均?#23548;手?#26195;并接受,因而《土地使用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司具有法律?#38469;?#21147;。该协议内容也并未发生变更。各方履行的仍是《土地使用权转让协议》。”
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